不動産投資をすることにして、この半年探しまわっていたのですが、ようやく条件に合う物件を見つけ出し、購入することができました。
どんな物件か？
場所：茨城県古河市
構造：木造2階建てスレート葺
戸数：2DK 6戸
価格：1,120万円
満室想定利回り：24.3%
いわゆる、地方築古の高利回り物件です。
ちなみに、この本を読み、書いてあることをそのまま実行しています。石原さんありがとうございます！
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
- 作者: 石原博光
- 出版社/メーカー: ソフトバンククリエイティブ
- 発売日: 2010/03/01
- メディア: 単行本
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なぜ買うことにしたのか？
だいぶ前に書いたこの記事 死んだり障害になったらいくらいるか考えてみた - Rick08の日記 で考えたリスクの中でも、十分に手当ができていないと考えていた「働けなくなったとき」に備えるためです。
3の、僕が働けなくなり家族による介護が必要になったときの想定だと大体年間600万円ぐらい掛かるのですが、保険などでカバーできるのは約半分の300万円程。つまり、300万円近く不足金額が出てきます。これをカバーしなければなりません。
そして、デフレ→インフレの流れ。インフレになると、現金で持っているよりモノに換えたほうが有利であることは間違いありません。なので、賃貸経営をすることにしたわけです。
どうやって儲けるのか？
不動産で得られる収益は主に次の2つです。この物件を元に、数年を掛けて次の2つを狙っていくことになります。
- 賃料収入
大家さんとして、入居者の方からいただく賃料のことです。 - 売却収入
安く買って、高く売ることによって得られる利益のことです。
リスクはなにか？
賃貸経営とはいえ、投資であるからにはリスクがつきものです。上記の収入とリンクして考える必要があります。
- 賃料収入のリスク
1. 空室が出る
2. 家賃が下がる
3. 想定以上のコストがかかり収益悪化
4. 天災で物件が無くなる - 売却収入のリスク
1. 売りたい値段で売れない
2. 売りたいタイミングで売れない
3. 法律上の制限によって売れない
リスクを大きく分類すると、だいたい上のどれかに当てはまります。リスクを恐れていてはリターンは得られませんから、これらのリスクをどうコントロールするか、でどういう物件を買うかが決まってきます。
ところで、リスクについては、重要な事がひとつあります。
それは「すべてのリスクは金額に換算できる」という事実です。
例えば、一番分かりやすい、天災系。「竜巻がきたらどうするの？」など。どうするもこうするも、結局いくら掛かるのかをSureに見ていくことが大事です。補修はいくらか？空室期間がどのぐらいになるのか？退去者は出るか？など。「どうするの？」と悩むヒマがあれば、さっさと計算してしまえばいいのです。それで持つと思えば買えばいいし、持たないとおもうなら買わない、という判断です。
リスクを金額換算せずにただ怯えてしまうから、ほとんどの人が収益物件を買えないのだな、と思っています。リスクの話はまた今度詳細に書きます
いくら儲かるのか？
収入
満室時 賃料収入 2,736,000円/年
支出
ローン返済 756,000円/年
管理費 136,800円/年
修繕費 300,000円/年
保険 100,000円/年
税金他 50,000円/年
小計 1,342,800円/年 （賃料比49％）
差し引き
税前利益 1,393,200円/年
この物件を買った時に最初に払った費用がだいたい80万円なので1年でほぼ元が取れる計算です。もちろん、上記は満室だった場合の想定です。しかし、コストの賃料費が50％なので、仮に将来家賃が5％下がったとしても、6室中4室埋めていれば黒字になる計算です。
逆に、想定以上に収益が出ない場合、修繕費や保険の内容といったコストを見直していくことになります。また、僕がカバーしなければならない「働けなくなった時」のリスクの金額をカバーできていません。なので、この物件だけでは不十分でもうちょっと物件を増やしていかないといけないことがわかります。
お金中心の話になりましたが、物件についてはまたこんど改めて詳しく書きたいと思います。
※ 12/29 追記 一部数字が違っていたので修正しました。